Lorsque je vous invite à envisager une transmission avec prudence, ce n’est pas par goût de la retenue, mais parce que chaque situation familiale recèle des subtilités qu’il faut savoir déceler.
Voici un exemple tiré de ma pratique récente, où une décision précipitée a conduit à des conséquences financières lourdes.
Dans une maison de Vannes, un père héberge son fils, Henry. Soucieux de transmettre son patrimoine, il a donné la nue-propriété de la maison à Henry et à son frère Victor, qui vit à Paris. En parallèle, Henry et Victor sont propriétaires d’une maison à Carnac, qu’ils envisagent de vendre.
Lors d’une consultation sur son entreprise, Henry m’a confié ce projet familial. Malgré un patrimoine immobilier important, il a peu de revenus et d’économies. En analysant sa situation, j’ai appris à Victor qu’il pourrait bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value sur la vente de la maison de Carnac, tandis qu’Henry serait imposé 100 000 euros.
POURQUOI CETTE DIFFÉRENCE ?
La loi accorde une exonération sur la première cession d’un bien autre que la résidence principale, à condition que le vendeur ne soit pas propriétaire de sa résidence principale (Conditions détaillées dans le premier commentaire). Cependant, en devenant nu-propriétaire de la maison de Vannes, l’an dernier, et avant la vente de celle de Carnac, Henry a perdu cette opportunité fiscale.
UN PIÈGE ÉVITABLE
Cette erreur ne découle pas d’une faute du notaire. Bien qu’il se soit concentré sur la sécurité juridique, il n’a pas eu l’occasion de s’entretenir avec les enfants pour comprendre leurs projets. Si la vente de la maison de Carnac avait précédé la donation de la nue-propriété de Vannes, les 100 000 euros d’imposition auraient été évités, et cette somme aurait pu être réinvestie par Henry.
LE RÔLE CLÉ DU FAMILY OFFICER
C’est pour éviter ces écueils que le family officer joue un rôle essentiel. Mon métier est d’examiner l’ensemble des éléments juridiques, fiscaux et familiaux pour élaborer une stratégie patrimoniale optimale. Les notaires, experts dans leur domaine, se concentrent souvent sur les souhaits des parents, mais une approche transversale, tenant compte des projets futurs, est nécessaire.
Cette erreur est d’autant plus coûteuse que ces 100 000 euros auraient transformé la vie d’Henry. Il ne s’agit pas de chiffres, mais de projets de vie.
07/01/2025