Vous avez acheté une maison, vous l’avez rénovée, aménagée, décorée, puis vous avez commencé à la louer.
Au fil des années, vous avez développé une clientèle, créé un site internet, constitué une équipe, noué des partenariats et, parfois sans même vous en rendre compte, transformé un bien immobilier en une véritable activité.
Aujourd’hui, votre maison est devenue une maison hôtelière, un lieu de réception ou d’événementiel privé. Elle fonctionne bien, parfois même très bien, et vous envisagez de la vendre.
Se pose alors une question beaucoup plus complexe qu’il n’y paraît : que vendez-vous réellement ?
Les murs, bien sûr, mais certainement pas seulement.
Car l’estimation d’une maison hôtelière ou d’un lieu événementiel ne peut pas reposer uniquement sur le prix du foncier, le nombre de mètres carrés ou les dernières ventes intervenues dans le secteur. Mais elle ne peut pas davantage être déterminée en regardant seulement le chiffre d’affaires ou la rentabilité de l’activité.
Il faut comprendre la valeur de l’ensemble.
Comment estimer la valeur d’une maison hôtelière rentable ?
Prenons une propriété dont la valeur immobilière serait estimée, selon les méthodes traditionnelles, à 1,5 million d’euros.
Depuis plusieurs années, ses propriétaires y ont développé une activité de location hôtelière particulièrement rentable. Le lieu bénéficie d’une belle réputation, d’une clientèle fidèle, d’un bon taux d’occupation et d’une organisation suffisamment structurée pour que l’activité puisse se poursuivre après leur départ.
Cette maison vaut-elle encore simplement 1,5 million d’euros ?
Probablement pas.
Car l’acquéreur n’achète plus seulement un bien immobilier. Il peut également reprendre une clientèle, une réputation, des outils de commercialisation, une organisation et, surtout, plusieurs années de travail lui permettant de poursuivre immédiatement une activité rentable.
Une partie de la valeur réside donc dans l’immobilier, une autre dans l’activité qui s’y est développée.
Toute la difficulté de l’estimation consiste à déterminer ce que vaut l’ensemble.
Quelle valeur de l’activité peut réellement être transmise ?
Une forte rentabilité ne signifie pas pour autant que l’on puisse appliquer mécaniquement à une maison hôtelière les méthodes de valorisation utilisées pour une entreprise classique.
Tous les revenus ne se valent pas.
Une activité ancienne, structurée, bénéficiant de réservations régulières et capable de fonctionner indépendamment de ses propriétaires n’aura pas la même valeur qu’une activité dont le succès repose essentiellement sur leur présence, leur personnalité ou leur réseau.
La marque, le site internet, le fichier clients, les partenariats, l’équipe en place, l’organisation des réservations ou encore la réputation du lieu peuvent également participer à sa valeur.
Il faut donc comprendre les chiffres avec l’expert-comptable, mais surtout déterminer quelle part de la performance actuelle pourra réellement être poursuivie par l’acquéreur.
C’est souvent là que se trouve une partie de la valeur que l’estimation immobilière traditionnelle ne permet pas de saisir.
Vendre les murs, l’activité ou la société propriétaire des lieux ?
Avant même de fixer le prix de vente d’une maison hôtelière, encore faut-il déterminer ce que l’on souhaite vendre.
Une maison hôtelière peut parfaitement être détenue directement par une personne physique et exploitée en location meublée professionnelle ou non professionnelle.
Dans d’autres situations, l’immeuble est détenu par une société tandis qu’une autre structure porte l’exploitation. Les murs et l’activité peuvent également être réunis au sein d’une même société.
Au moment de préparer la cession, plusieurs possibilités doivent donc être étudiées : vendre l’immeuble et l’activité, céder uniquement les murs, vendre les titres de la société propriétaire du bien, céder la société d’exploitation ou organiser la transmission de plusieurs de ces éléments.
Il n’existe pas de réponse unique.
La solution dépend de la situation patrimoniale du propriétaire, de la structure existante, de la fiscalité de la cession, mais également du projet du futur acquéreur.
Une vente qui doit également être pensée du côté de l’acquéreur
C’est un point que l’on oublie parfois.
La structure la plus intéressante pour le vendeur ne sera pas nécessairement celle que l’acquéreur souhaitera financer ou reprendre.
Acheter un immeuble avec une activité existante n’est pas la même opération qu’acquérir les titres d’une société détenant cet immeuble. Le financement, les garanties, la fiscalité future et les risques repris ne sont pas les mêmes.
Une bonne préparation de la vente suppose donc de regarder l’opération des deux côtés de la table.
Il ne s’agit pas seulement de rechercher la meilleure structure pour le vendeur, mais de construire une opération qui puisse également être comprise, financée et acceptée par le marché.
La vente d’une maison hôtelière se situe à la rencontre de plusieurs métiers
C’est ce qui rend ces cessions particulièrement intéressantes.
Il faut connaître le marché immobilier sur lequel le bien est situé, mais également comprendre celui de l’hospitalité, de la location hôtelière ou de l’événementiel.
Il faut être capable d’analyser l’exploitation, de dialoguer avec l’expert-comptable et de réunir, lorsque cela est nécessaire, le notaire, le fiscaliste et les autres professionnels autour d’une même stratégie.
Il faut enfin parvenir à distinguer ce qui appartient intrinsèquement à la maison de ce que ses propriétaires ont créé autour d’elle.
Avec Gaëlle, nous accompagnons les propriétaires qui ont développé leur propre maison hôtelière, leur lieu privé de réception ou plusieurs maisons réunies sous une même identité et qui souhaitent aujourd’hui les vendre.
Notre travail commence bien avant la recherche d’un acquéreur : comprendre ce que vous avez réellement construit, analyser l’immobilier et l’activité, déterminer ce qui peut être transmis, travailler avec vos conseils sur la structure de la cession et sa valeur, puis présenter l’ensemble au marché adapté.
Parce qu’après plusieurs années consacrées à développer un lieu, il serait dommage, au moment de le céder, de ne vendre que ses murs.
La fiscalité applicable à cette vente
Car déterminer ce que vous vendez et combien cela vaut n’est encore qu’une partie du sujet.
Les propriétaires qui exploitent leur bien en location meublée sont certainement informés des dernières évolutions fiscales concernant notamment la prise en compte des amortissements dans certaines situations lors du calcul de la plus-value.
Selon la manière dont le bien est détenu, le régime sous lequel l’activité est exercée et la structure retenue pour la cession, les conséquences fiscales peuvent être très différentes.
Avant une vente, il faut donc s’intéresser non seulement à la valeur du bien, mais également à la manière dont cette valeur sera cédée et à ce qu’il restera réellement au vendeur une fois l’opération réalisée.
Le prix auquel vous vendez n’est pas nécessairement celui que vous conserverez.
C’est un autre vaste sujet, et une raison supplémentaire de préparer la vente d’une maison hôtelière bien avant sa mise sur le marché.